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Vente immobilière par le curateur : qui supporte le paiement du précompte immobilier ?

18 août 2020

Droit de l’insolvabilité – Faillite – Vente immobilière

1. Cadre général

Le précompte immobilier est un impôt régional annuel sur les biens immobiliers, à charge des détenteurs de droits réels immobiliers (personne physique ou entreprise).

La faillite du titulaire de droits réels immobiliers ne met pas fin à l’obligation de payer annuellement le précompte immobilier, qui sera dû jusqu’à la réalisation du patrimoine immobilier, excepté le cas où le curateur aura obtenu de l’Administration l’exonération du précompte immobilier (demande à introduire chaque année).

Dans pareille hypothèse, le curateur sera attentif à la qualification et au statut de la dette de précompte immobilier dans ses opérations de liquidation du patrimoine immobilier, et attirera, le cas échéant, l’attention du Notaire au moment des opérations d’ordre.

2. Le précompte immobilier est une dette de la masse

Les obligations contractées qualitate qua par le curateur, en vue de l’administration de la masse (poursuite d’activité, par exemple), constituent des dettes de la masse, au même titre que les obligations légales et fiscales nées après le jugement déclaratif de faillite.

La Cour de cassation considère, à propos de l’impôt annuel sur les revenus des propriétés foncières, qu’il s’agit d’une dette inhérente à la jouissance du bien, fût-il ou non donné en location, de sorte qu’il constitue inévitablement une dette de la masse (Cass., 16 juin 1988).

3. Le précompte immobilier doit être supporté par la masse

La qualification de dette de la masse entrainera l’obligation, dans le chef du curateur, de payer celle-ci en priorité, avant toute autre répartition.

La question est de savoir s’il appartient au créancier nanti d’une sureté réelle – dont l’assiette est pourtant hors masse – de supporter le précompte immobilier dû pour la période après faillite, ou si le paiement de cette dette d’impôt devra être imputé sur le prix de réalisation du gage commun des créanciers ?

En d’autres termes, les dettes de masse priment-elles les dettes hors masse ?

Cette question appelle une réponse nuancée en droit des sûretés : le créancier de la masse ne pourrait être préféré au créancier hors masse (titulaire d’une hypothèque, d’un gage ou d’un privilège spécial) que dans l’hypothèse où la dette de masse ait contribué au maintien et à la réalisation de l’assiette du créancier hors masse.

Or, pour ce qui concerne la dette de précompte immobilier, la doctrine et la jurisprudence affirment unanimement que celle-ci ne pourrait être payée au détriment des créanciers hors masse, puisqu’elle ne leur profite pas.

En conséquence, la dette de masse, constituée par le précompte immobilier, devra être payée grâce au produit de réalisation des actifs constituant le gage commun des créanciers chirographaires et privilégiés généraux (diminués des honoraires du curateur) et non par le produit de la vente immobilière affectée intégralement au remboursement de la créance hypothécaire.

C’est ce que rappelle le tribunal de l’entreprise du Hainaut, division de Charleroi, dans son jugement du 22 juillet 2020 (inédit) : « Les précomptes immobiliers ne peuvent donc être déduits du solde distribuable résultant de la vente des immeubles et devront en conséquence être supportés par la masse, après paiement du créancier hypothécaire et des autres créanciers spéciaux ».

Les créanciers de la faillite (spécialement les créanciers hypothécaires) ainsi que les acheteurs seront attentifs au traitement de cet impôt dans le projet d’acte d’ordre du notaire et dans le projet de compte de clôture du curateur.

 

Yannick ALSTEENS
Clémentine MALSCHALCK