A la différence de la Région wallonne[1], il n’existe plus, en Région de Bruxelles-Capitale, d’obligation pour les bailleurs d’obtenir un permis de location[2] pour mettre en location certains biens[3]. Les logements bruxellois doivent cependant rencontrer plusieurs règles de qualité[4], sous peine de sanctions administrative et civile.
Règles de qualité à respecter
Le Code bruxellois du Logement (ci-après « CBL ») stipule que chacun a droit à un logement décent. Cela implique, notamment, que les logements[5] mis à disposition doivent rencontrer certaines règles de qualité[6].
Ces règles sont fixées à l’article 4 du CBL[7] 30
- Une exigence de sécurité élémentaire, qui comprend « des normes minimales relatives à la stabilité du bâtiment, l’électricité, le gaz et le chauffage »[8];
- Une exigence de salubrité élémentaire, qui comprend « des normes minimales relatives à l’humidité, à la toxicité des matériaux, aux parasites, à l’éclairage, à la ventilation, aux égouts, ainsi qu’à la configuration du logement, quant à sa surface minimale, la hauteur de ses pièces et l’accès du logement »[9] ;
- Une exigence d’équipement élémentaire, qui comprend « des normes minimales relatives à l’eau froide, l’eau chaude, les installations sanitaires, l’installation électrique, le chauffage, ainsi que le pré-équipement requis permettant l’installation d’équipements de cuisson des aliments »[10].
Contrôle du respect des exigences de qualité
Le respect des exigences fixées par le CBL est contrôlé par le Service d’inspection régionale du Service public régional de Bruxelles[11].
Afin d’exercer sa mission, le Service d’inspection régionale peut procéder à des visites de contrôle, notamment à la suite d’une plainte d’un locataire ou d’initiative[12]. Ces visites sont précédées d’un avertissement communiqué au locataire et au bailleur, sauf en présence d’indices sérieux de non-respect des règles de qualité[13].
A défaut d’accord du locataire, la visite du logement ne peut être effectuée sans que le Service d’inspection régionale ne dispose d’une autorisation préalable du tribunal de police[14]. Par ailleurs, si la visite est organisée d’initiative, après avertissement, et qu’elle n’a pas pu se réaliser en raison du comportement du bailleur, le logement sera alors présumé ne pas respecter les exigences de qualité requises et une interdiction de location sera notifiée au bailleur[15].
Sanctions liées au non-respect des règles de qualité
Si un bien mis en location ne respecte pas – ou plus – les exigences fixées par le CBL, le Service d’inspection régionale doit mettre en demeure le bailleur de régulariser la situation et fixer les travaux à réaliser à cette fin ainsi que le délai à respecter, moyennant la possibilité pour le bailleur de faire valoir ses observations[16].
Le bailleur, qui remet un logement en conformité, peut solliciter une (nouvelle) enquête afin d’obtenir une attestation de contrôle de conformité[17]. Si l’enquête mène à un refus du Service d’inspection régionale, le bailleur dispose d’un recours contre cette décision[18].
Si, à l’inverse, le bailleur ne se conforme pas aux injonctions du Service d’inspection régionale, il s’expose à une interdiction de location[19], au paiement d’une amende administrative[20] ou encore à la mise en œuvre, par un opérateur immobilier public, d’un droit de gestion publique sur le bien en cause[21]. Une interdiction de location peut être immédiatement notifiée au bailleur en cas de mise en danger de la sécurité ou de la santé du locataire[22]. En cas d’interdiction de continuer à occuper le bien, celui-ci ne peut être remis en location avant que le bailleur n’ait obtenu une attestation de contrôle de conformité[23].
Un recours est ouvert au bailleur contre l’interdiction de location et au locataire qui entend contester la décision de non-conformité prise par le Service d’inspection régionale[24]. Le bailleur peut en outre introduire un recours suspensif à l’égard de la décision lui infligeant une amende administrative[25].
Enfin, l’on ne perd pas de vue que les règles de qualité sont généralement observées comme relevant de l’ordre public. Si un logement mis en location ne respecte pas ces règles de qualité, le contrat de bail y relatif risque la nullité absolue[26]. Cette affirmation doit être nuancée en Région de Bruxelles-Capitale car le CBL règle, dans certaines hypothèses[27], « le sort civil à réserver au bail afférent à un logement contrevenant aux normes régionales de salubrité »[28].
Article publié dans la revue Forum de l’immobilier :
Kevin Polet
Avocat au barreau du Brabant wallon
Assistant à l’UCLouvain
Luca Ceci
Avocat au barreau du Brabant wallon
Assistant à l’UCLouvain
[1] Voy. K. Polet et L. Ceci, « Le permis de location en Région wallonne », For. immo, 2021/37, p. 6.
[2] Le permis de location était dénommé « attestation de conformité » lorsqu’il était applicable en droit bruxellois. Voy. not. N. Bernard, « Vie et mort du permis de location bruxellois », obs. sous J.P. Ixelles, 30 août 2013, J.J.P., 2014, pp. 451 et 452 ; N. Bernard et J. Sohier « Les spécificités bruxelloises de la régionalisation de la politique du logement » in P-O. De Broux, B. Lombaert et D. Yernault (dir.), Le droit bruxellois, Un bilan après 25 ans d’application (1989-2014), Bruxelles, Bruylant, 2015, pp. 989 et 990.
[3] L’attestation de conformité a été supprimée par l’ordonnance du 11 juillet 2013 modifiant l’ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du Logement (Mon. b. du 18 juillet 2013).
[4] Voy. not. N. Bernard, « Les normes de salubrité comme torsion de la liberté contractuelle en matière de bail d’habitation : flux et reflux », in Q. Cordier, X. Miny, A. Quintart et F. Vanrykel (coord.), The strong, the Weak and the Law, Bruxelles, Larcier, 2018, pp. 33-46.
[5] La notion de « logement » est définie à l’article 2, 3°, du CBL : « L’immeuble ou la partie d’immeuble utilisé ou affecté à l’habitation d’un ou de plusieurs ménages ».
[6] CBL, art. 3.
[7] Le respect de règles de qualité est apprécié sur la base d’une grille d’évaluation remise à toute personne sur simple demande introduite auprès du Service de l’Inspection régionale du Logement (art. 1bis de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 septembre 2003 déterminant les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements (Mon. b. du 19 septembre 2003)).
[8] Les normes relatives à cette exigence sont précisées à l’article 2 de l’arrêté du 4 septembre 2003 précité.
[9] Les normes relatives à cette exigence sont précisées aux articles 3 et 4 de l’arrêté du 4 septembre 2003 précité.
[10] Les normes relatives à cette exigence sont précisées à l’article 5 de l’arrêté du 4 septembre 2003 précité.
[11] CBL, art. 6.
[12] CBL, art. 7, § 2.
[13] CBL, art. 7, § 2, 3°.
[14] CBL, art. 7, § 1er, al. 4.
[15] CBL, art. 7, § 1er, al. 5, et art. 8.
[16] CBL, art. 7, § 3.
[17] CBL, art. 2, § 1er, 7°, et art. 9.
[18] CBL, art. 9, § 3.
[19] CBL, art. 8. Cette interdiction doit d’ailleurs être indiquée dans « la publicité relative à la vente ou à la location pour plus de neuf ans d’un bien immobilier ou relative à la constitution d’un droit d’emphytéose ou de superficie » par « le notaire ou tout autre personne qui, pour son compte ou à titre d’intermédiaire met en vente, offre en location, en emphytéose ou en superficie un bien immobilier » (art. 8, al. 4).
[20] L’amende administrative est également appliquée au bailleur qui continuerait à louer un bien frappé d’une interdiction de location (CBL, art. 10, § 1er).
[21] CBL, art. 7, § 6. Ce mécanisme de gestion publique, destiné à remettre en location un bien non conforme aux règles de qualité, est détaillé aux articles 15 à 19 du CBL.
[22] CBL, art. 7, § 5. Le CBL fixe des mécanismes de soutien aux locataires qui doivent quitter un logement frappé d’une interdiction de location (art. 11 et 12).
[23] CBL, art. 8, al. 3.
[24] CBL, art. 7, § 4.
[25] CBL, art. 10, § 3.
[26] N. Bernard, « Les normes de salubrité comme torsion de la liberté contractuelle en matière de bail d’habitation : flux et reflux », op. cit., pp. 38-40 et les réf. citées. D’aucuns nuancent, dans certains cas, la nullité absolue du contrat de bail portant sur un logement qui ne respecte pas les règles régionales de qualité (ibid., pp. 43-45 et les réf. citées). Voy. ég. K. Polet et L. Ceci, « Le permis de location en Région wallonne », op. cit., p. 6 et les réf. citées.
[27] Voy. CBL, art. 219, §§ 2 à 5.
[28] N. Bernard, « L’impact sur le contrat de location des manquements aux normes régionales de salubrité : le tourant de la régionalisation du bail », J.T., 2018, p. 650.