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Immobilier – copropriété : L’unanimité des voix reste requise pour les décisions de démolition ou de reconstruction totale d’un l’immeuble sous le régime de la copropriété

1 juillet 2020

Rappel du nouveau régime fixé par la loi du 18 juin 2018

 

Le 18 juin 2018, le législateur a adopté une loi portant des dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges. Le titre 6 de cette loi (art. 162 à 179) a modifié la législation relative à la copropriété.

Cette loi corrige, notamment, une série d’éléments techniques, et vise (i) la flexibilisation du fonc-tionnement de l’association des copropriétaires et de ses organes, (ii) l’optimalisation de l’efficacité au sein des associations de copropriétaires et (iii) le rééquilibrage au sein de la copropriété.

Les nouvelles règles sont entrées en vigueur le 1er janvier 2019 et s’appliquent, en principe, à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis ou susceptibles d’être bâtis, dont la propriété est répartie par lots, chaque copropriétaire étant titulaire d’un droit de propriété sur une ¬partie dite privative de l’immeuble et d’une quote-part de droits en copropriété forcée sur les ¬parties communes mises au service des différentes parties privatives.

 

La démolition ou à la reconstruction totale de l’immeuble pour des raisons de salubrité ou de sé-curité

 

Parmi les modifications apportées par la loi du 18 juin 2018, les majorités requises à l’assemblée générale de l’association des copropriétaires ont été adaptées. Ainsi, le nouvel article 577-7, § 1er, 2°, du Code civil, modifié par l’article 167, 7°, de la loi du 18 juin 2018, prévoit que la décision de pro-céder à la démolition ou à la reconstruction totale de l’immeuble, motivée par des raisons de salu-brité ou de sécurité ou par le coût excessif par rapport à la valeur de l’immeuble existant d’une mise en conformité de l’immeuble aux dispositions légales, sera prise à la majorité des quatre cin-quièmes des voix.

Cette hypothèse fait donc exception à la règle générale qui requiert l’unanimité des voix pour les décisions de démolition ou de reconstruction totale de l’immeuble.

Elle s’inscrit dans le cadre de la politique menée par le législateur, qui, en rendant le processus déci-sionnel entre copropriétaires plus souple, tend à contribuer à la transition d’immeubles à appartements vétustes vers un parc immobilier moderne et durable et à augmenter ainsi la qualité de vie et la sécurité des habitants.

 

Arrêt de la Cour constitutionnelle du 20 février 2020

 

Par un arrêt du 20 février 2020, la Cour constitutionnelle a toutefois décidé d’annuler l’article 167, 7°, de la loi du 18 juin 2018.

Dans cet arrêt, la Cour rappelle le principe fixé par l’article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention Européenne des Droits de l’Homme, et selon lequel toute ingérence dans le droit de propriété doit réaliser un juste équilibre entre les impératifs de l’intérêt général poursuivi par la mesure en cause et ceux de la protection du droit au respect des biens.

Dans ce cadre, la Cour considère que la mesure prévue à l’article 167, 7°, de la loi du 18 juin 2018 – à savoir, la modification de la majorité requise au sein d’une copropriété pour les décisions de démo-lition ou de reconstruction totale d’un immeuble pour des raisons de salubrité ou de sécurité – poursuit un objectif légitime dicté par l’intérêt général. En effet, cette modification tend à stimuler la rénovation du parc immobilier vétuste, à accélérer sa mise en conformité aux normes légales et à augmenter la qualité de vie et la sécurité des habitants.

Par ailleurs, selon la Cour, le législateur a tenu compte de l’intérêt du copropriétaire qui s’opposerait à la décision de démolition ou de reconstruction totale de l’immeuble, puisque tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, fraudu-leuse ou abusive prise par l’assemblée générale des copropriétaires, si elle lui cause un préjudice personnel (article 591, 2°bis, du Code judiciaire).

Toutefois, eu égard à l’importance de l’ingérence dans le droit de propriété qui résulte de la modifi-cation de majorité prévue par l’article 167, 7°, de la loi du 18 juin 2018, la Cour considère que le légi-slateur aurait dû prévoir des garanties supplémentaires afin d’instaurer un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général poursuivies par cette modification de majorité et celles de la protec-tion du droit au respect des biens.

 

Elle estime ainsi qu’il aurait dû être prévu :

 

  • que l’association des copropriétaires saisisse, de sa propre initiative, le juge de paix de sa décision de procéder à la démolition ou à la reconstruction totale de l’immeuble ;

 

  • que le juge de paix puisse contrôler la légalité de cette décision et demander l’avis d’un ex-pert sur le caractère approprié du montant de la compensation de cette mesure.

 

L’annulation de l’article 167, 7°, de la loi du 18 juin 2018 implique que l’unanimité des voix reste ac-tuellement requise pour les décisions de démolition ou de reconstruction totale, pour des raisons de salubrité ou de sécurité, d’un immeuble placé sous le régime de la copropriété.

 

Frédéric van den Bosch et Juliette Vansnick